La fiscalité du viager : ce qu’il faut savoir

Une transaction immobilière réalisée par l’intermédiaire d’un tiers permet au vendeur de percevoir un loyer de l’acquéreur tout en préservant, en grande partie, la jouissance du bien jusqu’au décès du vendeur. Ce type de vente est soumis à un certain régime juridique et fiscal. Les effets sont nombreux en termes d’impact sur le chiffre d’affaires, d’impact sur la fortune immobilière, ou encore de fiscalité locale.

Les droits de mutation sont à régler par l’acheteur

Les droits d’enregistrement d’un bien en transit doivent être payés par l’acheteur au moment de la vente et sont calculés sur la base de la valeur en capital du loyer spécifié dans le contrat et versé au vendeur. Aussi, le cas échéant, ce montant doit être augmenté de la somme versée par le bouquet (l’acheteur), rendez vous ici pour en savoir plus. Les dispositions de droit commun sont applicables au droit d’enregistrement. Leur taux global passe à 5,80 % dans la majorité des départements.

Les impôts locaux sont dus par l’usufruitier du viager

En matière de taxes locales, le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année de prélèvement est, en général, le redevable de la taxe foncière. Dans le cas où un voyageur est « occupé d’usufruit », et à défaut de précisions dans le compromis de vente, le vendeur est responsable. Sans accord préalable entre les parties au compromis de vente, l’acquéreur est redevable du paiement des droits de mutation immobilière lorsque le vendeur conserve le droit d’utiliser et d’occuper la résidence soldée. L’acheteur est également responsable du paiement de la taxe de vente en cas d’envoi gratuit. Quant à la taxe d’habitation, elle est due par la personne occupant le bien au 1er janvier de l’année où elle est imposée : le vendeur en cas de déplacement « occupé », l’acquéreur en cas de déplacement « libre », et le locataire lorsque la résidence vendue est mise en location.

Impôt sur la Fortune Immobilière : les droits de chacun sont à déclarer

Dans le cas d'une vente propriétaire occupant, le vendeur conserve le droit d' utiliser le bien et d'y habiter ou de le mettre en location. Il est obligatoire de déclarer la valeur de ce droit en Impôt sur Bénéfice Immobilier dans les deux cas (IFI). Les calculs du droit d’usage et d’habitation, ainsi que de l’usufruit, sont basés sur le même référentiel financier. Or, le droit d’usage étant désormais plus restreint, une réduction de 40 % lui est appliquée. Le nouveau propriétaire d'un voyageur « occupé » doit déclarer à l'IFI la valeur du bien .Si le voyageur est « libéral », il déclare la valeur de la maison qu'il a achetée et enregistre la valeur en capital de la rente passive.